1998年最高人民法院贯彻《民法通则》意见第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋时，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。而1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这二个条款的内容中不难看出，对优先购买权的保护从法律上已悄悄发生了变化，《民法通则》规定被侵犯优先购买权的承租人可以行使撤销权，可以要求法院裁决出租人与第三人之间签订的房屋买卖合同无效；而《中华人民共和国合同法》中对优先购买权的保护则比较含蓄，只指出承租人享有优先购买权，但未明确规定优先购买权受侵犯时，该如何保护，还能要求法院裁判房屋买卖无效吗？这是审判实践中经常遇到的问题，笔者仅从《中华人民共和国物权法》实施后如何保护承租人的优先购买权，谈谈自己的看法。
     《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，《物权法》第五条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这就是《物权法》的精髓之一“物权法定原则”，而现行的《物权法》中规定的物权只有所有权、用益物权、担保物权，并没有规定优先购买权是物权，所以按照“物权法定原则”，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，只能按照债权的性质来看待承租人的优先购买权，既然是债权，其保护效力上就不能超过物权，在优先购买权受侵犯时，承租人是否还能申请法院裁判出租人与第三人之间房屋买卖合同无效呢？笔者认为法院不能做出房屋买卖无效的判决，只能判决出租人赔偿承租人损失，具体分析如下。
     一、优先购买权案件中存在着最少两种民事法律关系，一是房屋租赁关系，二是房屋买卖关系，有的还可能存在房屋抵押关系，这类案件中存在三方当事人，一是出租人即出卖人，二是承租人，三是买受人，在这两种法律关系、三方当事人中，买受人是房屋的购买人，享有的是房屋物权或期待物权，而承租人享有的优先购买权只是债权，在债权与物权相冲突时，按照物权优先的原则，在买受人不是恶意损害承租人利益的前提下，应着重保护善意买受人的利益，不能裁判房屋买卖无效。如果判决房屋买卖无效，那么优先购买权就相当于物权了。
      二、承租人的优先购买权应理解为特定优先缔约权，不具有对抗第三人的效力。优先购买权是指出租人在出卖出租房屋时，承租人在同等条件下有优先购买的权利，其实质是承租人在同等条件下有优先缔约权，优先与出租人签订房屋买卖合同，是一种优先缔约的权利，而该权利并不能限制买受人，在买受人为善意买受人时，承租人无任何依据要求买受人放弃其交易行为。
      三、从立法理念上来看，我国在立法上越来越注重保护私有财产和交易安全，其目的是为了更好地促进社会发展和经济的进步。随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，人们的私有财产越来越多，为了促进社会经济的进一步发展，迫切需要从法律层面加强对私有财产的保护，所以《物权法》应运而生，从《中华人民共和国合同法》到《中华人民共和国合同法解释》再到《中华人民共和国物权法》，我国在立法上更侧重于保护交易安全，保护诚实信用的交易原则，以促进社会经济活动的发展，从这个方面来讲，立法上不赞成轻意认定交易行为的无效，而房屋买卖又是重大的交易行为，更不能轻意认为房屋买卖无效，只有这样才能更好地维护社会经济秩序的稳定。
       四、承租人的优先购买权受到侵犯时，可以要求出租人赔偿来保护自己的合法权利。以上论证了承租人的优先购买权受到侵犯时，其无权要求法院裁判出租人与买受人之间的房屋买卖合同无效，也就是说其可能失去继续承租该房屋的可能，这对承租人来讲也是一种损失，这种损失该由谁来赔偿呢？答案是出租人，因为承租人与出租人之间签订了房屋租赁合同，该合同必然约定了房屋租赁期限，现在在房屋承租期限内，或房屋租赁期限刚刚届满时，出租人擅自将房屋卖掉，导致承租人不能继续使用或租赁该房屋，给承租人造成了一定的损失，出租人的行为已构成了违约行为，按照《合同法》的规定，出租人就应承担违约责任，由出租人赔偿承租人不能继续租赁房屋的损失，这也体现了优先购买权是债权的性质。
                   （铁锋区人民法院民二庭 张杰）